Contraintes administratives
Connaître les contraintes administratives en amont, permet d'éviter de perdre du temps ou de se faire refuser le projet par l'urbanisme.
La réussite d’un projet d’extension passe par l’anticipation et la régularisation de certaines démarches administratives.
Le PLU
Aujourd’hui une grande majorité des communes dispose d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU). Son but est de définir pour chaque ville et parfois chaque quartier, des règles d’aménagement et architecturales. Ces règles traitent essentiellement :
- De l’aspect extérieur de la construction: revêtement extérieur, couleur, type de toiture,…
- Des surfaces construites: un pourcentage de votre terrain doit rester non bâti
- De la volumétrie et l’implantation de la construction : les retraits en limite de propriété, les hauteurs de façades et de toiture, le nombre de niveaux maximal de la construction…
Votre habitation se trouve sur une zone U pour Urbaine, AU pour A Urbaniser, … chaque zone répond à un PLU. Ce document est consultable par tous en mairie ou sur le site internet de votre commune.
Permis de construire ou déclaration préalable de travaux ?
Afin de mener à bien votre extension, votre projet doit être présenté au service urbanisme de votre commune sous la forme d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux. Un permis de construire nécessitera toujours l’intervention d’un architecte. Avant toutes choses, voici deux termes à distinguer : surface de plancher et emprise au sol.
- La surface de plancher comptabilise tous les espaces clos et couverts (l’épaisseur des murs extérieurs ne doit pas être comptabilisée dans cette surface). Par exemple, un abri à voiture n’est pas clos, il n’est pas inclus dans la surface de plancher.
- L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction (compris balcon et débords de toit avec poteaux). Sur un même terrain, une emprise au sol peut être inférieure à une surface de plancher dans le cas d’une maison à étage.
Nous considérerons toujours la surface la plus défavorable entre ces deux pour déterminer la nature de la déclaration à faire.
Afin de savoir si votre projet nécessite un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux, voici les bonnes questions à vous poser :
Cas 1 :
Surface de la construction existante (donc avant extension) inférieure à 150 m² et surface de l’extension inférieure à 40 m² alors :
Si la somme des deux (surface totale) reste inférieure à 150 m² : Déclaration préalable de travaux
Si la somme des deux (surface totale) devient supérieure à 150 m² : Permis de construire
Cas 2 :
Surface de la construction existante (donc avant extension) supérieure à 150 m² et :
surface de l’extension inférieure à 20 m² : Déclaration préalable de travaux
surface de l’extension supérieure à 150 m² et surface de l’extension supérieure à 20 m² : Permis de construire
Définitions des termes :
- Sinitiale = surface de plancher ou emprise au sol de la construction existante (avant extension)
- Sextension = surface de plancher ou emprise au sol de l’extension
- Stotale = Sinitiale + Sextension
Cas 1 :
Sinitiale < 150 m² + Sextension < 40 m²
Stotale < 150 m² = Déclaration préalable de travaux
Stotale > 150 m² = Permis de construire
Cas 2 :
Sinitiale > 150 m² + Sextension < 20 m² = Déclaration préalable de travaux
Sinitiale > 150 m² + Sextension > 20 m² = Permis de construire
Taxe d’aménagement
Lors d’une création de surface habitable, une taxe aménagée par la mairie est appliquée. Le montant de cette taxe dépend de la surface créée et de coefficients multiplicateurs propres à chaque commune. Pensez à vous renseigner auprès de la mairie de votre commune pour ne pas être surpris.
